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PREDIOS URBANOS

RECTIFICACION DE AREA

Estás pensando en construir sobre tu lote o levantar un piso más en tu casa, pues antes de hacerlo debes verificar que el metraje que figura en la partida registral coincida con la medida real de tu propiedad. Si las medidas son distintas, no podrás solicitar una licencia de construcción hasta realizar una rectificación de áreas y linderos. Esta diferencia se rectifica mediante la inscripción de un nuevo título que permita concordar la realidad registral con la realidad física del predio.

Las formas que existen para realizar la rectificación de áreas y linderos son:

Por mutuo acuerdo. Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de los predios colindantes. Los últimos deben manifestar su conformidad con las medidas de tu propiedad.

Por vía judicial. Se tramita como proceso judicial toda rectificación cuando el área real sea mayor o menor a la registrada y exista superposición de áreas o linderos con otro predio en la base grafica que administra registros públicos. También aplica cuando surge oposición de terceros en la vía notarial.

Por vía notarial. Se procesa como un asunto no contencioso ante notario  cuando el área real del predio sea mayor o inferior a la registrada en la partida y uno de los requisitos principales para realizar este proceso es que ninguno de los colindantes se oponga al trámite.

Una vez obtenida la rectificación de las áreas y linderos del predio deberá inscribirse la misma en los Registros Públicos a fin de que en la partida registral del predio obren las reales medidas del inmueble.

SUBDIVISIONES:

La subdivisión de un predio urbano es el procedimiento mediante el cual se fracciona un lote matriz en dos o más sublotes, generándose predios independientes entre sí, de modo que cada uno tendrá su propia partida registral y como consecuencia se produce la independización de cada sublote resultante.

En caso que el predio se encuentre inscrito como rural y no se haya hecho el trámite de  cambio de uso en el municipio de rural a urbano, y aun así el proyecto de subdivisión ha sido aprobado por la municipalidad, dicho proyecto es válido siempre y cuando se acredite que el predio está ubicado  en zona de expansión urbana.

REQUISITOS PARA LA APROBACION DE LA SUB DIVISION DE LOTE URBANO EN EL MUNICIPIO

  • FUHU, por triplicado, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables, en el cual deberá constar el sello de pago de la autoliquidación.
  • Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una anticipación no mayor a treinta (30) días naturales.
  • DNI de los propietarios del predio a sub dividir.
  • (1) Una carta poder original con firma legalizada. Tratándose de representación del propietario para solicitar el trámite de subdivisión.
  • Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con una anticipación no mayor a treinta (30) días naturales.
  • Boleta de Habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica.
  • Recibo por derecho de trámite.

ADEMAS PRESENTARA POR TRIPLICADO LAS SIGUIENTE DOCUMENTACION TÉCNICA DEBIDAMENTE FIRMADAS POR EL SOLISITANTE Y EL PROFESIONAL RESPONSABLE DEL PROYECTO:

  • Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
  • Plano de lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura según los antecedentes registrales.
  • Plano de subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
  • Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos, medidas perimétricas de lote materia de subdivisión.

NOTA. El número de la resolución de aprobatoria se consignara en el FUHU. Por duplicado se entregará al interesado, FUHU, su anexo F y los documentos técnicos debidamente firmados y sellados.

INDEPENDIZACIONES

¿Deseas vender parte de tu propiedad o repartirla entre tus hijos? Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios independientes. Este trámite se llama independización de inmueble, el mismo que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la subdivisión de un predio con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva o común.

Existen dos clases de independización:

  • -Por subdivisión: es un procedimiento en el cual se divide un terreno en dos o más lotes. En este caso las propiedades resultantes no tienen vínculo entre sí, es decir, cada una tiene ingreso directo desde la calle.
  • -De régimen de propiedad horizontal: consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno en una o más viviendas resultantes de los diferentes pisos. En este caso se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen de copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las áreas comunes (pasillos, ingreso).

En el momento de realizar la independización la primera inscripción se hace a nombre del titular del predio matriz, posteriormente pueden inscribirse las transferencias de los bienes.

“Como primer paso, se debe ir a la municipalidad del distrito donde se ubica la propiedad. El personal del municipio verificará el área mínima del predio y otros aspectos técnicos; luego emitirá una resolución que aprueba la independización, visará los planos presentados con anterioridad por el propietario (estos deben ser de arquitectura y ubicación, y estar preparados por un ingeniero o un arquitecto). Finalmente, todos estos documentos son ingresados en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) para la debida inscripción registral”.

¿QUE BENEFICIOS GENERA EL INDEPENDIZAR UN INMUEBLE?

  • Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de ellas.
  • Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para cada una de ellas.
  • Al contar con una partida para cada piso, por ejemplo, puedo inscribirlo a favor del verdadero propietario: un beneficio no solo económico, sino también moral.
  • Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona que he independizado.
  • Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico determinado y evitar futuros conflictos familiares.
  • Puedo vender cada piso independizado y obtener una ganancia.
  • Facilita la instalación de servicios básicos independientes, pues cada uno contará con un medidor propio de agua, luz y consecuentemente pagará lo que efectivamente gasta

MODELO DE LOTE O PARCELA SE LE ASIGNA UNA PARTIDA REGISTRAL

REQUISITOS PARA LA APROBACION DE LA INDEPENDIZACION DE LOTE URBANO SIN CONSTRUCCION EN REGISTROS PUBLICOS

INDEPENDIZACIÓN DE EDIFICIOS Y MULTIFAMILIARES.-

La independización de edificios sirve para que cada departamento, oficina, estacionamiento,  depósito o  cualquier otra unidad inmobiliaria de una construcción tenga su propia partida registral en Sunarp  y pueda ser vendida, arrendada o cedida en uso de forma exclusiva sin que afecte el derecho de propiedad de las otras partes del edificio.

El paso previo para obtener una independización es realizar la conformidad de obra y declaratoria de edificación con la municipalidad en donde está ubicada la construcción cuando se termine de realizar la obra.  Lo ideal es que el edificio haya sido construido

 

¿Cuales son los requisitos de Sunarp para independizar un edificio?

Los requisitos para una independización son los siguientes:

  1. Tener inscrita la declaratoria de fábrica de la edificación en Registros Públicos.
  2. Memoria descriptiva de la independización detallando por pisos cada unidad inmobiliaria a independizar y las zonas de uso común.
  3. Plano de independización firmado por un ingeniero o un arquitecto con firma certifica en una notaría.
  4. Reglamento interno.
  5. Pago de derechos registrales.

La independización una vez concluida divide la edificación en varias partes siendo todas estas propiedad del titular original, para realizar el cambio de titularidad se tiene que acudir a un notario para firmar una escritura pública de compra venta o de adjudicación.

DECLARATORIA DE FABRICA

La declaratoria de fábrica es la inscripción de una edificación en el registro de predios. Es como una partida de nacimiento de la propiedad, puesto que deben inscribirse las características y condiciones técnicas de la obra. Es un reconocimiento legal de lo que se ha construido.

Deben declararse, además, las ampliaciones o modificaciones que se realicen en la propiedad. Así, en el caso de hacer una tasación para venderla íntegramente o en departamentos, o para pedir un préstamo bancario, es posible tener un valor acorde con los cambios.

En el caso de anticipo de legítima (herencia adelantada) se debe efectuar antes la declaratoria de fábrica para luego inscribirla como unidades inmobiliarias individuales, indicó el consultor inmobiliario Vitelio Vega.

Si la obra se realizó con la aprobación de la municipalidad, “una vez concluida la construcción, el propietario debe solicitar al municipio la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica”,

Si esta se ejecutó con alguna variación respecto a los planos aprobados previamente, se deberán presentar los nuevos planos.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN APLICABLES PARA EDIFICACIONES TERMINADAS HASTA EL 21 DE JULIO DE 1999:

  1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante.
  2. Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP) debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador Responsable.
  3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la municipalidad correspondiente.
  4. Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas, suscrito por el Verificador Responsable.
  5. Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante.
  6. Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
  7. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original y dos copias).El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario.

 

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN APLICABLES PARA EDIFICACIONES INICIADAS DESPUÉS EL 21 DE JULIO DE 1999:

  1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante, copia del documento de identidad del presentante.
  2. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley 29090, o Escritura pública donde se inserte el FUE.
  3. Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
  4. Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable, debidamente aprobados y visados por la Municipalidad respectiva.
  5. Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
  6. Pago de derechos registrales.

ACUMULACIONES.-

La acumulación  de predios urbanos es un acto registral que tiene la finalidad de constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa uniendo dos o más inmuebles registralmente independientes en una sola unidad inmobiliaria.

QUÉ ES LA ACUMULACIÓN DE INMUEBLES? La acumulación de inmuebles es la figura que se da cuando se desea agrupar diversos inmuebles conexos (próximos), que están en diversas partidas electrónicas (varios registros), en una sola partida electrónica (un único registro) en Registros Públicos (SUNARP).

MODELO DE PLANO URBANO DE ACUMULACION DE AREA

Habilitación Urbana

De acuerdo con la ley Nº 29090, ley de regulación de habilitación urbana y edificaciones, se considera como habilitación urbana “el proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano”, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de aguas y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.

El proceso de habilitación urbana requiere efectuar aportes gratuitos para fines de recreación publica, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, que son áreas edificables que constituyen bienes de dominio público del estado.


RESIDENCIALES:

Están destinados predominantemente a la edificación de viviendas y que se realizan sobre terrenos calificados con una zonificación afín.

  • Vivienda o Urbanizaciones
  • Vivienda Taller: uso mixto
  • Vivienda Tipo Club, Temporal o Vacacional: conformada por una o mas viviendas agrupadas en condominio con áreas recreativas y sociales de uso común.
  • COMERCIALES: Destinadas predominantemente a la edificación de locales donde se comercializan bines y/o servicios en zonificación afín.
  • Comercio Exclusivo:
  • Comercio y otros usos (como con vivienda – vivienda taller o industrias)
  • INDUSTRIALES: Destinadas predominantemente a la edificación de locales industriales y que se realizan sobre terrenos afines o compatibles.
  • PARA USOS ESPECIALES: Educación, Salud, Deportivos, recreacionales y campos feriales.
  • EN RRIBERAS Y LADERAS: Se realizan en terrenos colindantes a las franjas reservadas de los ríos, playas o lagos; las cuales se regirán por normas técnicas.
  • REURBANIZACION: Recomposición de la trama urbana mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías, y puede incluir la acumulación y nueva subdivisión de lotes, la demolición de las edificaciones y los cambios de la infraestructura de servicios.

TIPOS:

  • Habilitación Urbana Convencional
  • Habilitación Urbana con Venta Garantizada de Lotes
  • Habilitación Urbana con Construcción Simultánea.
  • Habilitación Urbana Progresiva.

ETAPAS:

  • Aprobación de Proyecto
  • Recepción de obras

HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Las municipalidades declaran la habilitación urbana de oficio de los predios registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana.

REQUISITOS PARA HABILITACIÓN URBANA

El artículo 16 de la ley Nº 29090 establece que los requisitos para solicitar licencia de habilitación urbana son:

  1. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables.
  2. Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios, en original y copia.
  3. En el caso que el solicitante de la habilitación urbana no sea el propietario del predio, además deberá presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a habilitar y de ser el caso a edificar.
  4. En el caso que el solicitante sea una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas.
  5. Certificado de zonificación y vías.
  6. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de energía eléctrica, el mismo que será acreditado con los documentos que otorguen, para dicho fin, las empresas privadas o entidades públicas prestadoras de dichos servicios.
  7. Declaración jurada de inexistencia de feudatarios.
  8. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación y localización del terreno; plano perimétrico y topográfico; plano de trazado y lotización; plano de ornamentación de parques, cuando se requiera; y memoria descriptiva. Esta deberá ser presentada en original y una copia impresa, firmados por el profesional responsable del diseño, mas una copia digital.
  9. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica señalada en el literal h.
  10. Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
  11. Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
  12. Certificado de inexistencia de restos arqueológicos, en aquellos casos en que el perímetro del área a habilitar se superponga con un área previamente declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
  13. Informe técnico favorable emitido por los Revisores Urbanos para la Modalidad C o dictamen de la Comisión Técnica para las Modalidades C y D, según corresponda.

Comprobante de pago de licencia de habilitación urbana.

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